Der als Anlage 1 zur Vorlage 101.19.686 beigefügte Städtebauliche Vertrag zum Bebauungsplan der Stadt Kassel Nr. VII/13 „Lossegrund“ wird mit folgenden Änderungen beschlossen:
§11Sozialwohnungsquote
(3) Die durchschnittliche Anfangshöchstgrundmiete (ohne Betriebskosten und Nebenkosten) der Förderwohnungen beträgt bei der erstmaligen Vermietung 7,10 €/m² Wohnfläche und Monat. Die Bruttokaltmieten der Förderwohnungen dürfen im gesamten Mietpreis- und Belegungsbindungszeitraum die jeweilige personenabhängige Angemessenheitsgrenze für Transferleistungsempfänger nicht übersteigen. Mieterhöhungen sind nur auf der Basis der Fortschreibung der Anfangshöchstgrundmiete unter Beachtung der Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) im Rahmen der Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindexes für Deutschland erlaubt, allerdings nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete abzüglich 20%. Die durchschnittliche Anfangshöchstgrundmiete (ohne Betriebskosten und Nebenkosten) der öffentlich geförderten Wohnungen in Höhe von 7,10 €/m² Wohnfläche und Monat, unter Maßgabe von Satz 2 dieses Absatzes, wird durch die Vorlage der Mietverträge beim Bauverwaltungsamt der Stadt ab Bezugsfertigkeit und ab erstmaliger Vermietung nachgewiesen.
Begründung:
Der Wohnungsmarkt ist insbesondere im Transferleistungsbereich angespannt und kann krisenbedingte Preissteigerungen nicht kompensieren. 1990 gab es noch 23.000 Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen nach dem 1. Förderungsweg. 2020 waren es nur noch etwa 4.500 Wohnungen. Dies zeigt die eklatante Lage, insbesondere der der Menschen im Transferleistungsbezug als verletzbarste Gruppe im Wohnungsmarkt. Aus diesem Grund müssen Förderwohnungen den Angemessenheitsgrenzen der Transferleistungsbehörden entsprechen.
Auszug aus „Konzept zur Ermittlung der angemessenen Kosten für Unterkunft 2021“ von Analyse & Konzepte immo.consult GmbH:
Vergleich der gewichteten Netto-Kalt-Mieten (NKM) aus dem Schlüssigen Konzept mit der veranschlagten Kaltmiete für die Förderwohnungen im Lossegrund:
| Anzahl Personen | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | jede weitere Person |
| Orientierungs-wert m² | 50 | 60 | 75 | 87 | 99 | 12 |
| Gewichtete NKM (€ / m²) | 6,71 | 6,55 | 6,15 | 6,04 | 6,59 | 6,59 |
| NKM je Wohnung nach Orientierungs-wert (in €) | 335,50 | 393,00 | 461,25 | 525,48 | 652,41 | 79,08 |
| geplante Größe der GWG (in m²) | 35 – 45* | 60 | 72 | 84 | ||
| Kaltmiete je Wohnung zu 7,10 €/m² | 248,50 – 319,50 |
426,00 | 511,20 | 596,40 | ||
| Differenz (in €) |
87,00 – 16,00 |
-33,00 | -49,95 | -70,92 |
* starke Abweichung der geplanten Wohnungsgrößen zum Orientierungswert im Transferleistungsbereich.
Insbesondere ist zu beachten, dass bei dem noch aktuell gültigen schlüssigen Konzept die krisenbedingten Anstiege der Betriebs- und Verbrauchskosten nicht enthalten sind. Eine ausreichende Erhöhung der Angemessenheitsgrenzen ist aus der Entwicklung der vergangenen Jahre nicht ersichtlich.
Veränderungen der Brutto-Kalt-Mieten (BKM) von 2017 bis heute:
| Anzahl Personen | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | jede weitere Person |
| Orientierungs-wert m² | 50 | 60 | 75 | 87 | 99 | 12 |
| Brutto-Kalt-Miete 2021 (in €) | 449,50 | 505,50 | 593,50 | 684,00 | 817,00 | 99,00 |
| BKM (€ / m²) | 8,99 | 8,43 | 7,91 | 7,86 | 8,25 | 8,25 |
| Veränderung zur vorherigen Festsetzung | 33,00 | 14,00 | 14,00 | 35,00 | 4,00 | 1,00 |
| € / m² | 0,66 | 0,23 | 0,19 | 0,40 | 0,04 | 0,08 |
| Brutto-Kalt-Miete 2019 (in €) | 416,50 | 491,50 | 579,50 | 649,00 | 813,00 | 98,00 |
| BKM (€ / m²) | 8,33 | 8,19 | 7,73 | 7,46 | 8,21 | 8,17 |
| Veränderung zur vorherigen Festsetzung | 23,50 | 21,50 | 45,50 | 9,55 | 0,00 | -0,52 |
| € / m² | 0,47 | 0,36 | 0,61 | 0,11 | 0,00 | -0,04 |
| Brutto-Kalt-Miete 2017 (in €) | 393,00 | 470,00 | 534,00 | 639,45 | 813,00 | 98,52 |
| BKM (€ / m²) | 7,86 | 7,83 | 7,12 | 7,35 | 8,21 | 8,21 |